發(fā)布日期：2024-05-29
亞朵加盟電話 17722472097 | 酒店售后返租的商業(yè)邏輯與避雷，這些干貨知識點你知道嗎？
亞朵加盟電話 17722472097 | 酒店售后返租的商業(yè)邏輯與避雷，這些干貨知識點你知道嗎？
發(fā)布日期：2020-05-08 13:12
遇冷的40年產(chǎn)權(quán)公寓市場，開發(fā)商為了加快去化速度，常常會選用售后返租模式運作項目——把房子賣給小業(yè)主，同時又承諾幫小業(yè)主找好一家運營管理方，每個月由運營管理方支付租金回報給到小業(yè)主，堪稱“完美”的營銷和投資工具！
關(guān)于售后返租產(chǎn)權(quán)酒店的科普貼，筆者2017年曾發(fā)表過《投資產(chǎn)權(quán)酒店，99%都看過這篇帖子》三篇連載，里面詳盡地介紹了產(chǎn)權(quán)酒店模式中各方關(guān)系和需要關(guān)注的細節(jié)。
不過，隨著這幾年國內(nèi)主流中高端酒店品牌有越來越多的項目涉及售后返租，這里面的合作細節(jié)也發(fā)生了細微變化！主要體現(xiàn)在小業(yè)主與酒店運營管理方的關(guān)系發(fā)生著轉(zhuǎn)變——由過去的委托經(jīng)營管理、小業(yè)主直接承擔盈虧風險并參與利潤分紅，進化成小業(yè)主與承租方單純保持租賃合同關(guān)系，承租方自己運營或者加盟一個酒店品牌對項目做運營管理，小業(yè)主只是獲得租金，和項目盈虧、利潤分紅無關(guān)。
站在酒店品牌方的角度，在此類項目中，品牌方并不愿意直接和小業(yè)主發(fā)生關(guān)系，所以需要一個自然人或公司主體拿到整層、整層的房屋使用權(quán)，也就是作為承租方拿到租賃合同，同時項目也通過酒店品牌方前期的硬件及可行性風險評估，品牌方才同意立項加盟并經(jīng)營管理這個項目。因此，在進化后的合作關(guān)系里，小業(yè)主只是房東，而拿到了房屋使用權(quán)的自然人或者公司主體是承租方兼酒店品牌的加盟商（如果承租方不加盟酒店品牌，那就理解為它是以單體酒店的形式自己運營管理項目）
需要注意的是，售后返租項目大多的交房條件不是毛坯交付，而是按照樣板間的精裝修標準交付，因此需要由小業(yè)主支付精裝修補貼！對于承租方/加盟商來說，這本質(zhì)上是一個空手套白狼的酒店項目。因為交房時酒店裝修其實做好了，酒店沒有裝修投資的本！至于每個月給到小業(yè)主的返點，本質(zhì)上就是租金，承租方/加盟商承擔運營成本、房租成本。
為了規(guī)避有硬件品質(zhì)差以及高概率爆雷風險的項目，酒店售后返租的項目評估，除了酒店立項的常規(guī)評估環(huán)節(jié)，開發(fā)商和承租方/酒店加盟商還需要關(guān)注以下幾點：
1. 1樓大堂的產(chǎn)權(quán)在誰手里，還是作為公攤賣出，這個細節(jié)決定大堂是否為真正的獨用大堂，還是歸大樓所有業(yè)主所有（包括買了樓，但沒有納入返租管理的樓層的小業(yè)主）！
2. 是否能將1-2部獨用電梯寫進租賃合同。
3. 毛坯每平米賣價和精裝修賣價分別多少錢。
4. 精裝修的補貼，是直接交給承租方/加盟商，還是交給開發(fā)商運作并分配給指定供應(yīng)渠道。
5. 小業(yè)主的返點是按照精裝修賣價總價的多少來算，還是直接按照每平米月租金多少來核算。通常折算出來的租金，如果只是適當高于當?shù)鼐频晔袌鲎饨穑瑒t可操作性大；如果超過太多，在后期酒店運營水平差時，則存在爆雷風險（承租方/加盟商的運營收入扣除運營成本后，毛利潤不足以支付租金成本，則稱之為爆雷，承租方/加盟商會跑路。）
6. 樣板間是否可以按照宣傳的酒店品牌標準打造。
7. 酒店餐廳、會議室、員工辦公等公共區(qū)域的部分是承租方/加盟商購買自持，還是屬于小業(yè)主的，這部分不僅涉及到合作結(jié)束后加盟商要復(fù)原客房裝修交還給小業(yè)主，而且也會影響整體均攤租金。
另外，關(guān)于開發(fā)商賣樓的廣告宣傳，主流的酒店品牌方也會加強審核管理。以下為審核原則和流程：
1、未經(jīng)品牌方事先書面同意，加盟業(yè)主不能以特許品牌的名義，對外進行任何形式的融資、籌資、交易或者商業(yè)宣傳活動。
2、所有涉及酒店品牌的對外商業(yè)宣傳中，要如實表述雙方關(guān)系，不得混淆視聽，特別是與酒店品牌同時出現(xiàn)的內(nèi)容，不得涉及投資回報、投資收益。
3、宣傳物料中，涉及酒店品牌必須通過審核，其內(nèi)容在總篇幅的占比也會是關(guān)注點。
帶裝修補貼的產(chǎn)權(quán)返租項目，后期如果需要以酒店為標的做貸款融資，由于產(chǎn)權(quán)分屬很多的小業(yè)主、涉及很多份產(chǎn)權(quán)背調(diào)(查詢是否有房產(chǎn)抵押、涉訴、查封)，貸款融資難度較常規(guī)項目大。
酒店投資與加盟咨詢，一定要記得聯(lián)系我哦
分享到：