發布日期：2024-05-29
酒店投資必看｜我投資酒店又不是為了賠錢
酒店投資必看｜我投資酒店又不是為了賠錢
發布日期：2019-04-05 15:58
作為在酒店投資策劃咨詢行業工作多年、如今轉戰亞朵從事招商加盟事宜，近來在知乎上看到有不少網友就酒店投資顯露困惑, 提出的問題也五花八門；其中，最常看到的一類問題大概是“我不太了解酒店行業，但想投資做這一塊，該做些什么準備？”
- 你了解當前酒店行業發展趨勢嗎？
全國四星酒店自2006年至2009年呈現年增長幅度逐漸下滑的態勢，而于2011年首次出現負增長。全國三星級市場供給變化與四星級市場相似，分別于2008、2011、2012、2014年出現負增長率，尤其是在2011年出現了大規模供應量減少的情況。三、四星級酒店市場之所以出現這種現象，除受到來自經濟型酒店的沖擊，中端連鎖酒店的迅速擴張和不斷增長，也是其受到影響的原因。
－中端市場崛起，品牌林立
目前，國內中端酒店市場品牌林立，市場領導者尚未形成：國際、國內酒店集團產品體系向下延伸，對于國際酒店集團而言，旗下中端品牌并非集團戰略拓展重點，而國內酒店集團雖然大多已紛紛試水，發展卻不溫不火，市場影響力仍有待觀察；經濟型酒店集團則積極向上發展，努力升級旗下產品，但在同時兼顧擴張速度和產品品質上存有難度；大型地產集團下的酒店板塊也在開拓中端酒店市場上躍躍欲試，發展較為緩慢；自主創新型連鎖集團則異軍突起表現較好，品牌競爭剛剛開始。
－經濟型品牌發展初顯疲態，中端品牌更具后勁
經濟型酒店市場局部飽和，中端酒店有較大利潤上浮空間。以錦江旗下品牌為例，2014-2015年，經濟品牌RevPAR出現不同程度下滑，中端品牌錦江都城Revpar實現較大幅度上漲。
2. 酒店投資回報如何？
經濟、中端品牌酒店大多是改造物業，投資回報周期在4-5年，按月回收。內部收益率在20%－25%之間，高于普遍的民間金融回報率，而風險則遠小于民間金融。高端檔次酒店大多是新建物業，投資回報周期在15年左右，內部收益率正常鎖定在3％左右。
3. 結合投資預算，你想做怎樣的產品？
經濟、中端酒店多為改造物業，因此通常按每間房改造裝修成本預估投資費用；高檔酒店多為新建物業，因此通常按單方造價來預估投資費用。
4. 你有合適的物業嗎？
產權性質｜無論這個物業是你購置自持的，還是租賃來的，物業性質得符合做酒店的要求。通常，產權性質分商業、住宅、工業和綜合。只有商業性質和綜合類里面的商業性質可以作為酒店經營。（這一點，一定要注意，不然如果花錢裝修好了，辦不出消防證、營業執照，酒店就無法合法運營，錢就白投啦！）如果物業是租賃來的，還要注意租賃期限應至少在8年以上（為了確保投資回報利益最大化）。
物業面積多大｜如果你決定自行運營管理，則幾乎沒有面積限制。只要后期的財務測算還算理想，幾間房的客棧、民宿開起來也是沒問題的；如果你投資的酒店項目是要加盟酒店品牌的，各管理公司出于規模效應，經濟品牌體量要求的浮動區間是2500-8000平米，中高檔品牌3000-15000平米，5星檔次的體量可超過15000平米。
其它硬件要求｜如果項目是要加盟酒店品牌，物業條件方面可能還會有一些別的硬性要求，包括客房暗房數量（如有較多，可否開天井）、獨立電梯、大堂面積、公區功能配套、停車等。
5. 在這個地段開酒店，能有生意嗎？
客源消費水平及臨近度｜物業所在的城市能級、商圈是否發展成熟、周邊寫字樓數量、大學城高校級別及數量、距離主要交通樞紐（譬如火車站、機場、地鐵口等）和主要景點的車程、購物娛樂消費是否方便等，這些因素都決定著你的酒店檔次定位，以及是否能吸引足夠客源入住。
同區域現有競爭對手實現的房價和出租率水平｜市場情況一定程度反映了市場承載力，而你的產品與潛在競爭對手的差異化程度更決定了你的產品未來定價和出租率預測。
管理團隊經驗是否豐富｜連鎖酒店的運營團隊相較單體酒店的運營團隊更加穩定，也有更完善的管理培訓體系，對運營成果有保障。
- 以客源消費水平及臨近度為例
對所屬城市級別要有清晰認識，這很大程度決定當地酒店能實現的房價標桿水平。
以深圳為例，方框內為關內核心商圈，是人流量最大的區域，客源充沛。酒店投資者應對自己物業所在的商圈發展程度有所判斷。
之所以關注商圈以及物業距離寫字樓、景點、主要交通樞紐、購物場所的車程，是因為酒店客源無非分成4大類：商務、政務散客、旅游散客及其它、會議團隊、旅游團隊。客源消費特征決定了現有條件下物業對這些客源的吸附力。
6. 如果選擇品牌加盟，我該關注什么？
在預算許可和對意向品牌認同的前提下，不要簡單拿各品牌的特許費、管理費、裝修費用作為你決策的唯一依據，重點還是要看項目的回收期、投資回報率以及現金流。
當物業各項條件（面積、租金、免租期等）確定時，做經濟品牌好還是中端品牌好，可以把各項運營條件都帶入，用經濟酒店的財務模型和中端酒店的財務模型結果做對比。有時，中端品牌實現的投資回報期比經濟品牌實現的投資回報年限短，時間差距在1年以內；有時會反過來，但不能否認，中端品牌財務模型下算出的累計現金流會是2.5-3倍。具體情況還需具體分析，但這個規律在1-3線城市尤為明顯。
7. 如果加盟，具體流程是怎樣的？
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