產權返租酒店專題｜投資產權酒店，99%的人都看過這篇帖子（下）

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《亞朵酒店加盟｜投資產權酒店，99%的人都看過這篇帖子（中）》這篇文章主要從開發商和酒店管理公司的角度出發介紹了產權酒店現階段所面臨的問題。今天我們將重點關注小業主在產權酒店發展中所面臨的現狀。

 

 

 

 

 

產權酒店投資門檻高，風險大，因此在選擇投資項目時，投資可行性分析顯得尤為重要。站在地價的角度，酒店所處地段是否位于商業中心、交通樞紐區等直接決定了土地的增值空間和投資回報。站在房產收益的角度，當地經濟發展狀況、城市規劃、旅游業發展、酒店位置、酒店硬件配套設施和軟件服務、酒店自身的定位、酒店品牌形象和酒店經營管理公司的水平決定了酒店未來的盈利能力。

 

 

開發商用于酒店開發的土地性質、當地政府對于產權酒店的相關規定以及開發商自身的信譽都會給小產權證的辦理和發放帶來風險，而這也是小業主應當注意的問題之一。以2005年開業的杭州·建德外海月亮灣大酒店為例，按照2003年簽訂的《商品房買賣合同》，酒店的地塊規劃用途為商住樓，土地使用年限為50年，但合同又約定“受買人的房屋僅作住宅使用”。由于房屋類型不對，產權證遲遲辦不出，不少業主選擇退房，只拿到了為數不多的賠償款。這種情況一直延續到2008年3月，直到小業主和開放商簽訂了一份補充協議，將房產性質由住宅變更為非住宅后，才最終取得產權證，由此產生的近萬元費用卻由小業主自行承擔。

 

 

 

由于酒店管理專業性強，單個小業主在產權酒店的實際運作中無法實現對酒店經營和管理的監督，酒店方一旦聲稱經營不善，無法按期兌現小業主投資回報，信息的不對稱或道德風險會給小業主帶來投資風險。

 

 

開發商和酒店經營管理公司向小業主承諾的收益回報率,通常都是按照最理想的經營條件計算得出的。酒店一旦經營不善，小業主無法獲得約定的投資回報。以北京延慶金色假日酒店為例，2003年酒店開業房產證下發之后，業主們不僅沒有能得到開發商承諾的10%-30%的高額回報，每年的收益也由上萬元減為數百元，由此看來，項目是否具有完善的擔保機制顯得尤為重要。目前市場上的部分產權酒店都設有擔保機制，有集團公司出面擔保的，也有獨立的第三方擔保公司出面擔保的，以位于北京珠市口的中欣戴斯酒店為例，提供由注冊資金9900萬的一家擔保公司的承擔連帶責任擔保。此外，小業主在選擇產權式投資產品時，還應當留意擔保公司擔保的是購房款本金還是收益，具體比例是多少，是普通責任擔保還是連帶責任擔保。如果普通責任擔保出現債務糾紛,債權人首先應向債務人要所要欠款，當債務人表示自己沒有能力歸還時，債權人可以提出訴訟要求法院強制執行，僅當法院采取強制執行后債務人仍無法償還債務時,債權人方能找擔保公司所要賠償；如果是連帶責任擔保出現債務糾紛，債權人可以直接找到擔保單位索要賠償，如果上訴法院，債權人也可同時起訴債務人和擔保單位，因為這兩方同時有責任償還債權人的債務。因此，對于小業主而言，不輕信開發商的承諾、簽署一份詳盡的合同是防止風險發生的保證。

 

產權酒店屬于不動產投資，投資周期較長，其流通和變現能力是投資者在作決策時應當考慮的因素。通過建立完善的退出機制，小業主在面臨酒店無法實現承諾的投資回報或其它重要風險時可以及時更換經營者或回收部分投資款，最大限度減少投資風險。以成都中航城市名人為例，在小業主與酒店經營管理公司簽訂的委托經營管理合同到期后，小業主可自行選擇是回購(回購增幅按1%逐年遞增)還是續約。不過，投資產權酒店，最好還是注意品牌的知名度，最好是全國范圍內的主流酒店品牌！因為主流的酒店品牌方，在評估項目時也會相對嚴謹，前期評估本身就是一種保障。