產權返租酒店專題｜投資產權酒店，99%的人都看過這篇帖子（上）

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近年來，產權酒店在中國的房產市場上較為活躍，本文就產權酒店的概念、在中國的產生和發展過程、商業模式以及現階段面臨的問題做簡要探討。

 

 

 

 

 

產權酒店(Condo Hotel)，是指房地產開發商將其開發的酒店按住宿單元(客房)分割為若干獨立產權出售給小業主，由小業主委托專門的酒店經營管理公司在約定期限內統一經營管理，具體經營期限、收益模式及小業主可能享有的其他權益由雙方約定。

 

 

小業主與酒店經營管理公司約定的收益模式一般涉及兩方面內容：

 

①投資回報：分經營分紅、保底回報+經營分紅、固定投資回報三種，目前國內產權酒店市場絕大多數采取第三種投資回報方式。以2013年成都推出的中航城市名人酒店為例，若簽15年委托經營管理合同，1-5年固定年化收益為購房金額的7.5%，6-10年為8.5%，最后5年達9.5%。固定年化收益除以12按月份打入小業主的銀行卡中。對于尚未開業的產權酒店投資產品，合同一旦簽訂，酒店管理公司每月會按約定的收益乘以60%給予小業主補貼，直到正常開業；對于已經開業的產權酒店投資產品，合同一旦簽定，下個月開始就可以獲得約定收益(約定年化收益除以12)。

 

②免費住宿天數：不同的產權酒店對此約定不同，有的不提供免費住宿，有的提供幾天到幾個月不等。

 

 

 

 

 

產權酒店起源于20世紀70年代的歐洲，而在中國，產權酒店最早誕生于90年代的海南，當時房地產市場不太景氣，開發商為了盤活樓盤，于是參照了國外的產權酒店經營模式，將手中的存量資產包裝成可以委托經營管理的“假日住宅”。此后，這一模式如雨后春筍般在北京、上海、廣州、深圳等一線城市出現，并逐步發展到二、三線城市。如今，產權酒店在中國已走過20多個年頭，雖輻射面廣，但由于相關法令配套尚不健全、易引發諸多糾紛等原因發展較慢。

 

房地產開發商擁有酒店物業最初的全部產權，通過向小業主出讓其部分或全部客房產權迅速回籠資金，并將酒店的剩余產權面積(如大堂吧、餐廳、會議室等)委托給專業的酒店經營管理公司統一經營，獲取約定的的投資收益及其他權益。

對于原本就有意向投資酒店的開發商，做產權酒店有助于迅速回籠資金。通常，投資建造一家常規酒店需要幾千萬到及十億不等的龐大資金，而其投資回收期相對于房地產開發更為漫長，約15年左右，這對投資商們來說較難接受。此外，由于開發商興建酒店多數都需要通過銀行融資貸款，而酒店類項目在中國銀行的貸款周期一般在10年左右，用10年的時間歸還本息給酒店經營帶來巨大的經營壓力。產權酒店的產生，恰能解決投資回收期的難題。開發商在酒店建成之初便可效仿住宅的銷售模式出讓酒店客房產權，快速回籠資金，用收回的本金償還銀行貸款，剩下的時間通過酒店經營只需兌現小業主的投資回報，以此獲得比開發常規酒店更為高額的利潤。

對于原本無意做酒店的開發商，尤其是旅游度假銷售型物業，轉換思路開發產權酒店, 恰恰迎合了購房者的心理訴求，即購房者購買房產后如果較少用于自住，則可以通過酒店形式出租獲得收益，同時手頭的房子還能實現物業升值，何樂而不為。由于做產權酒店能使這樣的物業更具吸引力，開發商也能更為迅速地將房子銷售出去。

 

小業主先與房地產開發商簽訂一份房屋買賣合同并支付購房款，從而獲得指定酒店客房的產權(不同的產權酒店項目對是否接受按揭付款以及如何按揭付款要求不同)，接著與專業的酒店經營管理公司簽訂一份委托經營管理合同，由酒店管理公司代為經營，從而獲取約定的投資收益及其他權益。

小業主把產權酒店列為一種新型投資產品，勢必是在對各種投資產品收益/風險比的表現綜合比較后理性分析做出的選擇。

 

酒店經營管理公司接受酒店產權人(包括開發商和小業主)的委托，在約定的經營期限內負責該酒店的運營管理，并按約定兌現產權人的投資收益及其他權益。

通常，與常規酒店不同，產權酒店的酒店經營管理公司需要和分散的小業主打交道，故愿意合作的高端酒店管理品牌較少。目前市場上操作產權酒店項目較多的的管理公司多為國內不知名酒店管理公司，產權酒店為其提供了發展的機遇和平臺，低廉的管理費用也降低了產權酒店的運營成本。相較之下，2012年左右發展起來的途家則顯得比較特殊，途家既能充當酒店經營管理公司的角色，針對度假和商務公寓提供品牌輸出托管服務，同時也是中高端度假公寓在線平臺。但是！如果是由一個簽約主體（個人也好，公司也好），把整層、整層的小產權房都談好了統一租賃，拿到了整體的租賃使用權，愿意和這個簽約主體去談合作的酒店經營管理公司就多了！只不過，管理公司也會根據測算模型，判斷項目的可行性！