產權返租酒店專題｜投資產權酒店，99%的人都看過這篇帖子（中）

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在《亞朵酒店加盟｜投資產權酒店，99%的人都看過這篇帖子（上）》中我們就產權酒店的概念、產生發展和商業模式進行了簡要介紹。今天我們繼續來看產權酒店現階段所面臨的問題。

 

 

 

一方面，產權酒店在市場上得到了一定的認可，另一方面，它在實際操作中也出現了許多問題。

 

 

 

按照國家有關規定，土地按用地性質分三類：商業性質用地，土地批租年限為 40 年， 其中城市商業用地允許以房地產開發模式進行銷售，但受到相關法規的約束，而傳統的旅游星級賓館、酒店項目立項不屬于房地產開發行為，一般不允許按照商品房模式進行分割銷售。此外，國家級或省級旅游度假區內的旅游商業用旅游商業用地地，土地批租年限為 40或50 年，由于各地鼓勵投資的政策不同，有些可以按照房地產開發模式，按照商品房模式分割銷售；綜合類用地，即商業和住宅綜合用地，帶有裙房的商務公寓或寫字樓，土地批租年限為 50 年，該類用地性質本身就屬于房地產開發，可以按照商品房模式分割銷售；住宅用地，土地批租年限為 70 年，本身屬于房地產開發性質，可以按照商品房模式分割銷售。中國的產權酒店只能打擦邊球，先按照商業用地、商住綜合用地或住宅用地進行報批，銷售結束后再辦理酒店經營的相關手續。至于房管部門是否會以項目最終用途與用地性質不符為由禁止產權分割轉讓，各地政府做法不一，如果明令禁止，開放商可能將面臨資金鏈斷裂的巨大風險。以北京市為例，根據市住建委《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，“2010年5月31日后，通過出讓方式取得國有土地使用權的酒店類項目一律不得分層、分套（間）辦理酒店類項目的測繪成果備案、預售許可和現房銷售確認手續。

根據《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88 號)中第11 條規定："房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。" 由此看來，能否"售后返租"取決于銷售硬件是否是"已竣工商品房"。因此，期房銷售階段開發商若與小業主簽訂的售后返租協議，其協議本身并不具備法律效力，如果出現糾紛開發商的利益難以保護。因此，以第三方(承租經營方)名義與業主簽訂售后返租或委托經營管理行同是規避風險的首選解決方式，這也是目前市場上的主流做法。

 

 

 

 

 

站在酒店管理公司運營的角度，一間僅提供客房而無其他配套設施的高星級酒店在市場上是毫無競爭力的，為了要提升未來經營所帶來的收益，酒店管理公司需要餐廳、會議室、大堂吧等休閑配套予以支持，而開發商為了迅速回籠資金，往往愿意做大能銷售的客房，而非自身持有的公建面積。因此，這個問題是開發商在與酒店管理公司探討合作時常常產生的分歧之一。

 

如果無法限定小業主的使用權限，酒店的正常運營便會存在很大隱患，進而影響酒店整體收益和其他小業主的利益。就這一問題，以成都城市名人酒店為例，小業主與酒店經營管理方簽訂的委托管理合同明確規定合同期間小業主對其所購客房無自用權限，單方毀約需要支付10萬元違約金。

 

按照常規，酒店三五年一小修，十年一大修，伴隨而來的改造裝修及設備大更換勢必涉及大修基金的使用和管理，而關于這部分資金是由開發商、小業主還是酒店經營管理公司承擔目前市面上的酒店委托管理合同大多未做出詳細規定。隨著年限增長酒店設施設備的損耗會越來越嚴重，這直接影響著酒店在競爭市場上的綜合競爭力，而這與酒店經營管理公司的運營成效和小業主是否能按期拿到收益回報息息相關，是產權酒店成功運營所無法回避的問題。

如果酒店經營管理公司在其周期性經營中出現了資金短缺，開發商或小業主是否能為項目提供資金支持，具體應出額度和可以調用的資金額度也是酒店經營方應該考慮的問題。