亞朵酒店加盟｜為什么做過酒店的老板說項目3年內可以回收，而你們測算出來要4-5年？

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我的酒店面積6320平米，128間客房，租金194萬／年，免租期半年，每三年遞增5%，投資額12萬／間，總投資128*12=1536萬，運營穩定期客房均價318元／間，85%的出租率，如何測算項目回收情況？做過酒店的老板說項目3年內就可以回收，為什么你們測算出來可能要5年？

 

在酒店咨詢公司從事酒店可行性報告分析工作多年，接觸了不少大型酒店項目的財務測算，都是基于后臺10多張財務表格的彼此鏈接才完成的復雜運算。自2016年4月進入中檔酒店品牌負責全國加盟，在過去的1年里我已評估過700個項目，通過與這些投資人的接觸，我了解到大家普遍并不知道酒店回收情況的測算邏輯，即便是開過很多酒店的投資人，可能也只了解財務測算簡表的算法（這類簡表在很多經濟、中檔主流酒店品牌的官網都可以找到），而當我算出一個更長的回收年限時，他們會比較詫異。其實差別就在于算法的嚴謹程度。通常，對于和我接觸的酒店投資人，我都會給2個測算口徑下的投資回收測算情況。

 

本案的財務測算簡表運算過程，大致可以分為以下步驟（做過酒店的投資人，也大多用這種算法去測算項目投資回收情況）：

 

1. 總投資128*12=1536萬

2. 年客房收入318*85%＊128*365＝1262.8416萬。

3. 客房收入占門店總收入90%，所以年收入合計為1262.8416/90%＝1403.157萬。

4. 不含租金的運營成本118元／間夜，128間客房下，每年運營成本118*128*365=551.296萬

5. 租金成本首年194萬。

6. 品牌管理費按營業額5%提取，即1403.157*5％=70.16萬。

7. 年折舊攤銷（按10年計算），即1536／10=153.6萬

投資測算簡表，能比較清晰的看到投資總額、營業額預估、成本部分、利潤；缺點是沒有考慮酒店的免租期、施工期、開荒期、租金遞增、房價遞增，也沒有考慮爬坡期、開業首年酒店的運營水平等，因此這就解釋了為什么很多投資人說3年內就能回收酒店投資，同時也解釋了為什么大部分經濟、中檔主流酒店品牌的官網在加盟頁面顯示了異常樂觀的投資回收年限。

你的酒店有好好的算過投資回報嗎？呵，歡迎私下咨詢。